Um contrato que é muito utilizado no processo de compra de um imóvel é a promessa de compra e venda de imóvel com sinal. O sinal que é pago na negociação é o que chamamos de arras, sendo que ela pode ser dois tipos: arras confirmatórias ou penitenciais.

1 O que é promessa de compra e venda?

Promessa de compra e venda de imóvel é o contrato em que as partes estipulam que posteriormente será feito o contrato definitivo de compra e venda do imóvel.

Logo o contrato de promessa de compra e venda não serve para que seja feita a transferência do imóvel para o comprador, para isso deve ser feito o contrato de compra e venda, que, em regra, precisa ser feito por meio de uma escritura pública.

Assim, a promessa de compra e venda cria a obrigação de comprar e vender a coisa, de acordo com o valor, prazo e outras condições estabelecidas no contrato.

1.1 Promessa de compra e venda e compromisso de compra e venda

Os dois contratos são utilizados antes da venda definitiva do imóvel, porém existem diferenças entre os dois contratos. Dentre as diferenças, destacamos:

• A promessa de compra e venda de imóvel permite que as partes desistam do negócio. No compromisso de compra e venda não pode haver desistência de vender ou comprar, tendo em vista que existe no contrato cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade.

Você pode entender mais sobre a diferença de promessa de compra e venda e compromisso de compra e venda aqui.

2. Sinal compra de imóvel

Como já adiantamos, o sinal na compra de imóvel é chamado de arras. As arras servem para garantir que a compra e venda de imóvel seja celebrada ou servir como indenização, sendo que podem ser confirmatórias ou penitenciais.

As arras podem ser pagas em dinheiro ou com a entrega de algum bem móvel, por exemplo, carro.

2.1 O que são arras confirmatórias?

Arras confirmatórias são utilizadas no contrato em que não cabe o arrependimento das partes, tem o objetivo de confirmar a celebração do negócio, assim, as arras marcam o início do contrato. Caso haja o descumprimento do contrato, a parte que inadimplir terá que pagar arras a outra parte.

• Se quem deu as arras que descumpriu o contrato, a outra parte poderá reter as arras.

• Se quem recebeu as arras que descumpriu o contrato, deverá ser devolvido o valor da arras mais o equivalente.

Vejamos um exemplo:

Leandro celebrou compromisso de compra e venda com Pedro, o valor da compra do imóvel era de R$ 150.000,00. Para garantir o negócio Pedro deu arras no valor de R$ 10.000,00.

Se Pedro descumprir o contrato, Leandro poderá desfazer o negócio e ficar com os R$ 10.000,00. Agora se Leandro descumprir o contrato, Pedro poderá exigir o desfazimento do contrato e solicitar a devolução do valor que foi dado em Arras mais o seu equivalente, assim, Leandro terá que dar o valor de R$ 20.000,00 para Pedro.

Quando estamos diante de arras confirmatórias, pode haver o pagamento de uma indenização se o prejuízo foi maior que o valor das arras.

2.2 O que são arras penitenciais?

Quando o contrato permite o arrependimento das partes, as arras serão penitenciais, que terão como objetivo indenizar a outra parte quando houver o desfazimento do negócio. Vamos usar o exemplo anterior:

Se Pedro desistir de comprar, Leandro ficará com os R$ 10.000,00. Agora se Leandro se arrepender de vender o imóvel, Pedro receberá a devolução do valor que foi dado em Arras mais o seu equivalente, assim, Leandro terá que dar o valor de R$ 20.000,00 para Pedro.

Assim, se o promitente comprador desistir do negócio, ele perde o valor que deu de arras. Agora se o promitente vendedor desistir da venda, ele terá que dar o dobro do valor para a outra parte (devolução mais o pagamento do equivalente).

Neste caso, como as arras já tem o caráter de indenizar a outra parte, não cabe o pagamento de uma indenização por perdas e danos, mesmo que o prejuízo tenha sido maior que o valor das arras. Inclusive, vejamos o que diz a súmula 412 do STF: 

No compromisso de compra e venda com cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o deu, ou a sua restituição em dôbro, por quem o recebeu, exclui indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros moratórios e os encargos do processo. (grifo nosso)

Fonte: Jusbrasil