Muitos locadores, imobiliárias, corretores e até mesmo inquilinos têm a seguinte dúvida: é obrigatório o prazo do contrato ser de 30 meses?
Será mesmo que é obrigatório? É o que veremos a seguir.
1 É obrigatório contrato de locação residencial ter o prazo de 30 meses?
Vejamos o que a lei do inquilinato (Lei 8.245/91) diz sobre o prazo do contrato de locação residencial:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
Algumas pessoas ao lerem o artigo 47 da lei do inquilinato interpretam como se fosse obrigatório o contrato de locação ter o prazo de 30 meses. A verdade é que o contrato de locação pode ter o prazo que as partes quiserem, ou seja, pode ser, por exemplo, de 12 meses, 24 meses, 36 meses ou qualquer outro, isso porque o artigo 3º da lei do inquilinato deixa claro que é livre a questão do prazo, vejamos:
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. (grifo nosso).
O que o artigo 47 da lei do inquilinato diz sobre o prazo de contrato de locação residencial, é a consequência ao final do prazo previsto no contrato, que irá depender se o contrato tem prazo menor ou de 30 meses. Vejamos, um quadro comparativo sobre as consequências:
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Prazo igual ou maior de 30 meses
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Ao final do prazo, o contrato é prorrogado automaticamente por prazo indeterminado e só poderá o locador solicitar a desocupação do imóvel nas seguintes situações:
a) em decorrência da extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego.
b) se for pedido para uso próprio.
c) se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento.
d) se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
e) por mútuo acordo.
g) em decorrência da prática de infração legal ou contratual.
h) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.
i) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las.
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Se o contrato for prorrogado por prazo indeterminado, pode o locador pedir a devolução do imóvel a qualquer tempo, sem precisar apresentar qualquer motivo para o pedido de desocupação do imóvel.
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É por conta da questão do locador poder pedir o imóvel a qualquer tempo que é costume e até mesmo recomendado que o contrato de locação seja feito pelo prazo de no mínimo de 30 meses.
E se o inquilino quiser um prazo de contrato menor, o que fazer? Novamente ressaltamos que é importante que o contrato de locação seja de 30 meses e, caso o inquilino queira um prazo menor, o que pode ser feito e dar uma isenção da multa pela devolução antecipada após algum período.
Por exemplo, se o inquilino quer um contrato com prazo de 24 meses o que pode ser feito é o contrato com prazo de 30 meses e a isenção da multa por desocupação antecipada do imóvel após 24 meses de contrato.
Fonte: Dra. Tatiane Rodrigues
